Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm - được phép hay không được phép?.Sau khi được nhận đất trồng cây lâu năm từ nhà nước, nhiều hộ gia đình tiến hành xây nhà trên khoảnh đất này dẫn đến bị xử phạt hành chính. Vậy pháp luật liên quan đến đất trồng cây lâu năm cụ thể như thế nào? Có được phép xây nhà trên đất trồng cây lâu năm? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu.

Hiểu đúng về đất trồng cây lâu năm và mục đích sử dụng đất

Để hiểu đúng về đất trồng cây lâu năm, cần tìm hiểu các điều khoản pháp luật liên quan đến đất đai được quy định trong bộ luật Đất đai ban hành năm 2013.

Khái niệm về đất trồng cây lâu năm: đất trồng cây lâu năm là gì? 

Căn cứ theo khoản 1, Điều 10 luật Đất đai năm 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc loại đất nông nghiệp, được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây trồng một lần nhưng sinh trưởng và thu hoạch trong nhiều năm, chẳng hạn:

• Cây công nghiệp lâu năm: cà phê, chè, hồ tiêu, dừa, cao su, cao cao, điều…

• Cây ăn quả lâu năm: chôm chôm, bưởi, măng cụt, sầu riêng, bơ, nhãn, xoài, vải…

• Cây dược liệu lâu năm: long não, hồi quế, sâm, đỗ trọng…

• Cây lấy gỗ, bóng mát, cảnh quan: xà cừ, keo, bạch đàn, lộc vừng…

Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất đai nào theo pháp luật?

Luật Đất đai năm 2013, điều 10 quy định chia các thửa đất đai thành 3 nhóm chính tùy theo mục đích sử dụng. Cụ thể 3 nhóm này là:

1. Nhóm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là đất được nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ các mục đích trồng trọt, chăn nuôi… hay sản xuất nông nghiệp nói chung. Các loại đất được bao gồm trong nhóm đất nông nghiệp:

• Đất trồng cây hàng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng các loại cây hàng năm khác như đậu phộng, ngô…

• Đất trồng cây lâu năm

• Đất rừng sản xuất: bao gồm rừng tự nhiên và rừng trồng, chủ yếu để lấy gỗ nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và góp phần điều hòa khí hậu

• Đất rừng phòng hộ: được sử dụng với mục đích chống lũ lụt, sạt lở, xói mòn, hạn chế thiên tai, điều hòa nguồn nước… Rừng phòng hộ được chia thành rừng phòng hộ đầu nguồn; rừng chắn gió, chắn cát bay; rừng chắn sóng, lấn biển; rừng bảo vệ môi trường 

• Đất rừng đặc dụng: rừng đặc dụng được dùng chủ yếu để bảo vệ thiên nhiên, bảo tồn đa dạng sinh học, phục vụ cho mục đích nghiên cứu… Vì thế, đất rừng đặc dụng bao gồm các khoảng vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên…

• Đất nuôi trồng thủy sản: đất nuôi tôm, cá, các loại thủy sản

• Đất làm muối

• Các loại đất khác: đất trồng cây nhà kính, thủy canh; đất chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất nuôi tạo cây giống; đất trồng hoa, cây cảnh…

2. Nhóm đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp là đất không phục vụ cho mục đích làm nông, bao gồm đất thổ cư và một loại các loại hình đất đai khác. Sau đây là một số loại đất thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp:

• Đất ở tại nông thôn, đô thị (thổ cư)

• Đất xây dựng trụ sở cơ quan

• Đất phục vụ quốc phòng, an ninh

• Đất xây dựng công trình, đất xây dựng cơ sở vật chất công cộng như nhà văn hóa, nhà thi đấu thể thao…

• Đất giao thông, đất có di tích lịch sử, đất xử lý chất thải, đất chợ, đất các công trình bưu chính - viễn thông, năng lượng…

• Đất thuộc các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nhà hỏa táng…

• Đất sông ngòi, kênh rạch…

• Các loại đất phi nông nghiệp khác: đất làm trại, lán, kho chứa…

3. Nhóm đất chưa sử dụng

Đây là nhóm đất bao gồm các loại đất chưa được phân loại mục đích sử dụng như đất đồi, đất bằng…

Việc chia các khoảng đất đai thành các nhóm đất góp phần giúp việc quản lý đất đai trở nên dễ dàng hơn. Có thể thấy, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Có được phép xây cất nhà ở trên thửa đất trồng cây lâu năm?

Phỏng theo Điều 6 luật Đất đai năm 2013, một trong các nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích được kê khai trên giấy tờ. Như vậy, không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất, hoặc nếu có phải thông qua cơ quan thẩm quyền có chức năng.

Nhiều trường hợp xây dựng nhà ở trên thửa đất trồng cây lâu năm vi phạm mục đích sử dụng đất, dẫn đến bị xử phạt hành chính. Khoản 3, 4, 5 Điều 13 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định các mức xử phạt đối với trường hợp sử dụng đất sai mục đích:

1. Chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây lâu năm) mà không qua đăng ký:

• Phạt tiền từ 2 triệu đến 5 triệu đồng nếu diện tích đất trồng cây lâu năm chuyển đổi dưới 0,5ha.

• Phạt tiền từ 5 triệu đến 10 triệu đồng nếu diện tích đất trồng cây lâu năm chuyển đổi từ 0,5 đến dưới 1ha.

• Phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng nếu diện tích đất trồng cây lâu năm chuyển đổi từ 1ha đến dưới 3ha.

• Phạt tiền từ 20 triệu đến 50 triệu đồng nếu diện tích đất trồng cây lâu năm chuyển đổi từ 3ha trở lên.

2. Các biện pháp khắc phục:

• Phục hồi lại trình trạng ban đầu của thửa đất trồng cây lâu năm

• Đăng ký chuyển đổi cơ cấu đất trồng cây lâu năm với UBND xã

• Làm thủ tục đăng ký đất đai với thửa đất trồng cây lâu năm chưa được cấp giấy chứng nhận

• Nộp lại số lợi nhuận thu được từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm không tuân theo quy định

Cách thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm lên đất xây nhà

Nhiều hộ gia đình sau một thời gian canh tác trên khoảng đất trồng cây lâu năm thì có phát sinh nhu cầu xây nhà ở. Tuy nhiên, tự tiện xây nhà sẽ dẫn đến tình trạng vi phạm mục đích sử dụng đất như đã trình bày ở trên. Vậy, người sử dụng đất cần chuẩn bị đơn từ để đăng ký lên cơ quan quản lý đất đai nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Quy trình thủ tục ra sao?

Giấy tờ cần thiết để làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm

Phỏng theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm có:

• Đơn xin phép theo Mẫu đơn số 1

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất, cùng các tài sản khác liên quan và gắn liền đến đất

Quy trình 4 bước chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư

Bước 1. Nộp bộ hồ sơ lên cơ quan hành chính

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, chủ hộ gia đình có thể đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền (trong trường hợp này là Bộ Tài nguyên và Môi trường) trục thuộc các cấp xã, huyện, tỉnh/thành phố ở nơi có đất để nộp đơn chuyển đổi đất trồng cây lâu năm.

Bước 2. Cơ quan hành chính tiếp nhận hồ sơ đã nộp

Hồ sơ được tiếp nhận bởi cơ quan và chuẩn bị bước sang giai đoạn xử lý. Tại bước này, người dân chỉ có thể chờ đất trồng cây lâu năm được chuyển đổi.

Bước 3. Cơ quan hành chính giải quyết yêu cầu của người dân

Sau khi hồ sơ được xét duyệt, cơ quan thuế sẽ liên hệ với chủ sở hữu đất để thông báo nghĩa vụ tài chính (bao gồm tiền sử dụng đất và các chi phí khác như hồ sơ, thẩm định…). Khi đó, các cá nhân cần phải nộp tiền đúng thời hạn. Nên lưu ý rằng không phải hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm nào cũng sẽ được thông qua. 

Bước 4. Cơ quan hành chính trả kết quả

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm hợp lệ được xét duyệt trong khoảng thời gian không quá 15 ngày đối với các tỉnh, thành phố bình thường, và không quá 25 ngày đối với các tỉnh miền núi, hải đảo, các huyện xã thuộc vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế khó khăn. 

Ngoài ra, cơ quan hành chính nghỉ các ngày lễ, và thời gian trên không tính tới thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 

Phí sử dụng đất sau khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư

Tất cả các loại đất đai hiện hành đều có kèm theo một khoản phí sử dụng đất. Phí này được tính dựa theo loại đất sử dụng, do đó sau khi chuyển đổi một phần đất trồng cây lâu năm sang đất xây nhà sẽ có sự thay đổi. Vậy cách tính khoản phí này như thế nào? 

Về cơ bản, tiền sử dụng đất trồng cây lâu năm sẽ bằng với tiền sử dụng theo giá đất ở, trừ đi tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp. Cách tính này được quy định trong khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cùng hiểu rõ hơn cách tính qua ví dụ sau đây:

Anh Lâm muốn chuyển 50m2 đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Được biết giá đất ở theo bảng giá đất được quy định tại địa phương của anh Lâm là 3 triệu đồng/m2, còn giá đất đất trồng cây lâu năm là 200.000 đồng/m2. Tổng cộng giá tiền sử dụng đất mà anh Lâm phải trả sẽ là 140 triệu đồng.

Cụ thể Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm - được phép hay không được phép?:

• Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở của anh Lâm là 50m2 x 3 triệu đồng/m2 = 150 triệu đồng

• Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp của anh Lâm là 50m2 x 200.000/m2 = 10 triệu đồng

• Vậy tổng tiền sử dụng đất trên thửa đất trồng cây lâu năm đã chuyển đổi sang đất ở là 140 triệu đồng (150 triệu - 10 triệu)

Ngoài cách tính trên, chúng ta có thể tính theo cách khác ngắn gọn hơn là lấy diện tích đất nhân cho hiệu số của giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Phép tính như sau: 50m2 x (3 triệu đồng - 0.2 triệu đồng) = 50m2 x 2.8 triệu đồng = 140 triệu.

Cần lưu ý là do giá đất ở cao hơn giá đất nông nghiệp, tiền sử dụng đất sau khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư để xây nhà sẽ tăng lên khá nhiều. Vì thế, người sử dụng đất hãy cân nhắc cẩn thận trước khi chuyển mục đích sử dụng.

Trên đây là tổng hợp thông tin về đất trồng cây lâu năm, mục đích sử dụng đất và chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất xây nhà dựa theo quy định của pháp luật. Hiểu rõ các điều khoản liên quan sẽ giúp chủ sở hữu đất không vướng phải các vi phạm hành chính. Hy vọng bài viết cung cấp thêm cho bạn đọc nhiều kiến thức hữu ích!

Một số thủ tục, quy định liên quan đến sử dụng đất thổ cư mà ai cũng cần biết

Các thủ tục đất đai đi sâu vào thì không khỏi rắc rối, phức tạp. Nếu chủ đất đang dự tính thực hiện các biện pháp quy hoạch trên mẫu đất của mình mà không có đủ thông tin về pháp luật, thì tốt nhất nên liên hệ với luật sư. Sau đây xin trình bày một số thủ tục cơ bản.

Xem thêm: Điều cần biết khi mua đất nền. 1 công đất bằng bao nhiêu m2. Bảng giá căn hộ vinhomes.